지식산업센터란 무엇인가?

지식산업센터란 도심 속에서 다양한 산업의 기업들이 한 건물에 입주해 효율적으로 업무를 진행할 수 있는 다층형 건축물을 말합니다.

과거 “아파트형 공장“으로 불리며 시작된 이 개념은 현재 첨단 산업 중심의 공간으로 발전했는데요, 이번 글에서는 지식산업센터의 개념부터 투자 장단점, 미래 전망까지 꼼꼼히 살펴보겠습니다.

지식산업센터란?

정의와 역사

지식산업센터란 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률(이하 ‘산업집적법‘)에서 “동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형 집합건축물”로 규정하고 있습니다.

이는 2010년 산업집적법 개정 이후 지금의 명칭을 얻게 되었는데요, 처음에는 1989년 인천 남동구 주안동에 세워진 “아파트형 공장”에서 시작했답니다.

당시 아파트형 공장은 도심 내 공장과 사무실을 결합한 새로운 개념으로, 공장들이 외곽으로 밀려나는 문제를 해결하려고 등장했어요. 이후 시대가 변하면서 첨단 기술, IT, 연구개발 등 창의적인 업종 중심으로 발전하고 있습니다.

지식산업센터와 아파트형 공장의 차이점

아파트형 공장은 초기 제조업 중심의 공간이었지만, 지식산업센터는 첨단 기술과 정보통신 중심의 업종으로 발전했어요.

예를 들어 과거에는 공장을 아파트처럼 층별로 나누는 구조였다면, 지금은 사무실, 연구소, 기숙사 같은 다양한 시설이 결합된 공간으로 변화했답니다. 이 차이가 현재 지식산업센터의 경쟁력을 만들어줬죠.

지식산업센터의 특징

입주 가능 업종과 구성 요소

산업집적법 제28조의5 규정에 따라 지식산업센터에 입주 가능한 업종은 크게 “제조업, 지식산업, 정보통신산업”으로 나뉩니다. (이 글에서는 대략적으로만 알아보고 다음 포스팅에서 자세히 알려드릴게요!)

• 제조업: 첨단업종, 도시형 공장, 소규모 가공업.
• 지식산업: 연구개발업, 디자인업, 출판업, 엔지니어링 등 창의적인 업종.
• 정보통신산업: 소프트웨어 개발, 데이터베이스 관리, 온라인 정보 제공업.

또한, 공장, 사무실 이외의 “지원시설(근린생활시설)”에는 직원들의 편의를 위한 은행, 기숙사, 식당, 카페, 헬스장 같은 시설도 들어올 수 있는데요, 이 덕분에 입주 기업과 직원들이 모든 업무를 효율적으로 처리할 수 있답니다.

도심형 공장의 위치 및 업체간 시너지 효과

지식산업센터는 도심 내 역세권에 주로 위치하는 경우가 많습니다. 이로 인해 직원들이 출퇴근하기 편리하고, 주차 난을 어느 정도 해결할 수 있어요.

또한, 여러 기업이 한 건물에 입주해 있어 네트워크 효과 및 업체간 시너지 효과도 누릴 수 있답니다. 이런 점에서 단순한 업무 공간을 넘어 산업 생태계의 허브로 자리 잡았다고 평가받고 있어요.

지식산업센터 투자 장점

세금 혜택 및 정부 지원

지식산업센터에 입주하면 다양한 세금 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

• 취득세 35% 감면, 재산세 35% 감면(5년간).(지방세특례제한법 제58조의2)
• 과밀억제권역 밖으로 이전할 경우 법인세 100% 감면(4년간).(조세특례제한법 제63조)

이외에도 중소기업을 지원하기 위한 정책자금 대출도 가능해요. 대출 한도는 60~80% 수준으로, 일부 경우에는 90%까지도 지원받을 수 있답니다.

교통 및 입지의 우수성

대부분의 지식산업센터는 도심 역세권에 위치하고 있습니다. 덕분에 직원들의 출퇴근 부담이 줄고, 물류 운송도 원활하게 이루어지죠. 특히 수도권을 비롯해 서부산스마트밸리(구 신평장림산업단지) 같은 지역은 교통망이 잘 구축되어 있어 기업들에게 매력적이에요.

다양한 부대시설과 편리성

지산 내부에는 식당, 카페, 운동시설, 기숙사 등 직원들의 편의를 돕는 시설이 많아요. 용인의 한 지산에는 영화관까지 입점했을 정도로, 이제는 업무 공간 그 이상을 제공하죠. 이런 점에서 기업과 직원 모두 만족도가 높답니다.

사실 여러 대표님들과 이야기를 나누다보면 인력난에 대해 꼭 말씀하시곤 합니다. 과거와 다르게 시대가 변했고, 취업을 결정함에 있어 직장의 시설이 좋은지, 편의시설이 가까이 있어 편리한지 등도 아주 중요한 요소로 작용하고 있는 것이 현실이에요.

지식산업센터 투자 시 알아야 할 단점

공실 문제

최근 몇 년간 지식산업센터의 과잉 공급으로 공실이 사회적 문제로 대두되었죠. 일부 지역에서는 입주 기업이 적어 투자 수익이 낮아지는 사례도 있었답니다. 예를 들어, 인천 송도국제도시에서는 공실률이 50%를 초과한 사례가 보고되기도 했죠.

이러한 문제는 사실상 철저하게 수요분석을 하지 않고 무분별한 개발을 진행한 시행사와 아무런 공부도 하지 않고 유행에 따라 시세차익을 노렸던 투자자로 인해 발생한 문제라고 보여요. 지산은 반드시 실수요자인 기업이 충분하게 뒷받침되어야 한다는 점 꼭 숙지하시길 바랍니다.

주차 공간 부족

공실이 문제되지 않는 지식산업센터는 입주 기업과 방문자 수가 많아 주차장이 부족한 경우가 많아요. 이 문제는 입주 기업들에게 큰 불편을 초래할 수 있죠. 그나마 역세권인 지산은 대체수단이 있으니 괜찮을 수 있습니다.

평일 출퇴근 혼잡

도심 내 위치한 특성상 출퇴근 시간대 교통 혼잡은 피하기 어려워요. 기업들에게는 매력적인 입지지만, 직원들에게는 불편함이 될 수도 있답니다.

지식산업센터의 전망

시장 확대 가능성과 정부 정책

지식산업센터는 4차 산업혁명과 첨단 기술 발전에 발맞춰 성장 가능성이 크다고 할 수 있습니다. 정부도 중소기업 지원과 산업 구조 고도화를 위해 지원을 계속 확대하고 있답니다. 앞으로도 도심 내 자족 기능을 강화하는 데 중요한 역할을 할 거예요.

투자 가치와 기업 유치의 중요성

지식산업센터는 단순한 투자처가 아니라, 기업 유치와 도시 발전의 핵심 인프라로 자리 잡고 있어요. 특히 판교 테크노밸리 같은 성공 사례는 이러한 가능성을 잘 보여주고 있죠.

개인적으로는 과거 단독주택에서 아파트로 주거형태가 변화한 것처럼 소규모 공장의 형태도 도시 외곽이 아닌 도심지의 집약적인 이용으로 바뀔 것으로 보입니다. 거기에 딱 맞는 것이 바로 지산인 것이죠.

마무리

지산은 첨단 산업과 창의적 업종을 위한 최적의 공간이에요. 투자자들에게는 높은 수익 가능성을 제공하고, 기업들에게는 경제적이고 효율적인 업무 환경을 선사하죠.

한번이라도 지산에 입주해서 사업을 영위하셨던 분이라면 다시 도심 외곽으로 나가기 쉽지 않을 것입니다. 사옥 이전, 사업확장 등의 계획이 있으시다면 지산도 고려해 보시면 어떨까요?

자주 묻는 질문 FAQ